ارسل ملاحظاتك

ارسل ملاحظاتك لنا







الرئيسية > خصوصية عقد بيع العقار على التص...>الوصف

خصوصية عقد بيع العقار على التصاميم عن عقد البيع العادي: عقد بيع عقار موجود وقت التعاقد

المصدر: مجلة الحقوق والحريات
الناشر: جامعة محمد خيضر بسكرة - كلية الحقوق والعلوم السياسية - مخبر الحقوق والحريات في الأنظمة المقارنة
المؤلف الرئيسي: عز الدين، زوبة (مؤلف)
المجلد/العدد: ع1
محكمة: نعم
الدولة: الجزائر
التاريخ الميلادي: 2013
الشهر: سبتمبر
الصفحات: 39 - 84
DOI: 10.37136/1998-000-001-003
ISSN: 2543-3652
رقم MD: 969267
نوع المحتوى: بحوث ومقالات
اللغة: العربية
قواعد المعلومات: EcoLink, IslamicInfo
مواضيع:
عقود البيع | عقد البيع على التصاميم | الترقية العقارية | أزمة السكن
رابط المحتوى:
PDF (صورة)     
صورة الغلاف QR قانون

عدد مرات التحميل

157

حفظ في:
المستخلص: يعتبر مشكل السكن من المشاكل الكبيرة التي عانت منها الجزائر، والتي لا تزال أو بقيت تعاني منها حتى اليوم رغم المجهودات الكبيرة التي بذلتها الدولة للقضاء على هذه المشكلة. ولما عجزت الدولة عن الاستجابة للطلب على السكن والذي احتكرته منذ الاستقلال عن طريق المؤسسات العمومية لجات إلى البحث عن طرق وأساليب جديدة، فبدأت نتيجة للتخلي التدريجي عن النظام عن النظام الاشتراكي والتوجه نحو النظام الحر بالسماح للقطاع الخاص في أن يساهم في عمليات الترقية العقارية أي الترخيص بالاستثمار في هذا المجال، فأصدر المشرع القانون رقم 86 – 07 المؤرخ في 23 جمادي الثانية 1406 الموافق ل 4 مارس 1968 المتعلق بالترقية العقارية. غير أن هذا القانون للأسف قد فشل في تحقيق الهدف الذي توخاه المشرع من وراء تنظيمه للترقية العقارية، وهو القضاء على أزمة الإسكان الخانقة ويرجع فشله إلى عدة أسباب. ونظرا لفشل هذا القانون، صارت الحاجة ماسة إلى إيجاد إطار قانوني جديد ينظم الترقية العقارية فتدخل المشرع من جديد في سنه 1993 وأصدر المرسوم التشريعي رقم 93 – 03 المؤرخ في 01 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري والذي نص في مادته 30 على إلغاء القانون رقم 86 -07 المتعلق بالترقية العقارية، مع استثناء الحقوق المكتسبة والعملات التي شرع فيها طبقا للقانون الملغي، تبعه بعد ذلك صدور المرسوم التنفيذي 94 – 58 المتضمن نموذج عقد البيع بناء على التصاميم. وبمجرد دخول المرسوم رقم 93 – 03 السالف الذكر حيز التطبيق بدأت ظاهرة بيع العقار هو في مرحلة الإنجاز أو حتي قبل ذلك وهو ما يزال في مرحلة المشروع وهو ما أسماه المشرع الجزائري بالبيع بناء على التصميم، تنتشر في الجزائر انتشارا واسعا وقد ساعد أيضا علي انتشار هذا النوع من البيوع الحديثة أو الجديدة لما يحققه من فوائد لكل من المشتري والبائع على حد سواء، فالمشتري يجد فيها الوسيلة المثلى التي تمكنه من الحصول علي وحدة سكنية في المستقبل دون أن يكون ملزما بدفع ثمنها كاملا دفعة واحدة، كما هو الحال لو لجأ إلى شراء مسكن جاهز، فهو يوفي بالثمن تدريجيا تبعا لتقدم أعمال البناء، وبما يتفق وقدرته المالية، أما البائع فانه يرى فيها الوسيلة الفعالة التي تمكنه من تمويل مشروعه عن طريق ما يحصل عليه من دفعات وتسبيقات. غير أن ظاهرة بيع العقارات بناء على التصاميم وبالرغم من أنها تحقق مصالح جميع الأطراف، إلا أنها مع ذلك، قد يصاحبها كثير من المخاطر، خاصة بالنسبة للمشتري الذي قد يتعرض إلى خطر توقف البائع عن استكمال بناء العقار المبيع غير الموجود وقت التعاقد، فهناك من البائعين (المرقين العقاريين) لا يرون في هذه العملية سوى وسيلة لاستثمار الأموال وجني الأرباح الطائلة بأسرع ما يمكن حتي ولو كان ذلك على حساب المواطنين، والواقع العلمي يشهد علي ذلك، فكثيرا ما تطالعنا الصحف والجرائد عن عدم اكتمال العديد من مشروعات البناء، والتي بقيت عبارة عن هياكل عقارية غير مكتملة لعدة سنوات، شوهت النسيج العمراني والمنظر الجمالي للحي أو المكان الذي تقع فيه ويضطر المشترون لتلك الوحدات إلى تسلمها على حالها مرغمين، ويعلمون بعد ذلك على إتمام بنائها بأنفسهم، أو بالاستعانة بذوي الاختصاص في مجال البناء والتشييد من مقاولين ومعماريين، بعدما يكونوا قد خسروا جزء كبير من أموالهم بسبب انخفاض قيمة العملة وارتفاع الأسعار أو إنجازها بموصفات رديئة تختلف عن تلك التي تم الإنفاق عليها. وأمام تعرض المشتري لهذه الأخطار، حاول المشرع الجزائري من خلال إصداره المرسوم التشريعي رقم 93 – 03 حمايته، لكن هذا المرسوم التشريعي لم يوفر له الحماية الكافية التي كانت مرجوة منه وذلك بسبب ما يكتنف بعض نصوصه من غموض وعدم الدقة. ونظرا لما تم تسجيله من نقائص في الميدان العلمي مست الحاجة إلي ضرورة مراجعة الإطار التشريعي للترقية العقارية قصد تدعيمها وتحسينها، وقد تم ذلك فعلا بصدور القانون رقم 11- 04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ومن هنا يأخذ موضوع بيع العقار بناء على التصاميم أهمية عملية حيث يطرح العديد من التساؤلات منها ما يتعلق بتكييف العقد، هل هو عقد بيع عادي، أو عقد مقاولة، وإذا كان هذا العقد الجديد ليس بعقد مقاولة، أو عقد بيع، فما هي طبيعته القانونية إذن؟ وبما أن العقد النهائي في عقد بيع العقار على التصاميم يتأخر إبرامه الأمر الذي جعل المشرع ينص على وجوب تحرير عقد تمهيدي يسمي (عقد حفظ الحق droit de reserve) لذلك يطرح التساؤل حول أهمية ودور هذا العقد زيادة عن طبيعته القانونية (عقد عرفي أو رسمي.) والالتزامات التي يرتبها على عاتق الطرفين؟ ومنها ما يتعلق بمحل العقد، على اعتبار أن البيع هنا يرد على شيء مستقبلي؟ ومنها ما يتعلق بشكل العقد، بمعنى حول مدى كفاية الشكل الرسمي الذي يتطلبه القانون في التصرف في العقار بصفة عامة، أم هناك شروط إضافية لانتقال الملكية بين طرفي العقد...؟ وإذا كانت القواعد العامة تسمح ببيع العقارات قبل وجودها، أي بناء على التصاميم فما هو الداعي أو الهدف من تنظيم هذا البيع بقواعد خاصة زيادة عن القواعد العامة؟ ومنها ما يتعلق بتحديد التزامات المرقي العقاري ذلك أنه إذا كان البيع التقليدي يرتب التزامات في ذمة البائع، وهي التزامه بالتسليم وبالضمان أي ضمان التعرض والاستحقاق وضمان العيوب الخفية، فهل هذا العقد يرتب نفس هذه الالتزامات على عاتق المرقي العقاري؟ ويهدف البحث إلى محاولة الإجابة على التساؤلات السابقة، ووضع الحلول المناسبة لجميع المشاكل (غموض، عدم دقة، ثغرات قانونية) التي يثيرها موضوع بيع العقار بناء على التصاميم حتى في ظل القانون الحالي وهو القانون رقم 11 – 04. وقد حرصنا أن تكون دراسة هذا الموضوع عبارة عن مقارنة بين القانون الجزائري والقانون الفرنسي، لوجود صلة وثيقة بينهما. وعليه فان التساؤل الذي يطرحه الموضوع حول خصوصية عقد بيع العقار بناء على التصاميم عن عقد البيع العادي أو عن البيوع المعروفة وفقا للقواعد العامة، بمعني أن الدراسة تتناول الأحكام أو القواعد القانونية المميزة لعقد بيع العقار على التصاميم والتي من شأنها محاولة تحقيق ضمانات وحماية كافية وفعالة للمشتري والتي عجزت عن تحقيقها القواعد العامة في القانون المدني؟ كما يكمن موطن التساؤل حول مدي كفاية قانون 11 – 04 في توفير حماية فعالة للمشتري والتي تضمن له أن لا يكون عرضة للنصب والاحتيال بمعني أن التساؤل العام يطرح حول مدى توفيق المشرع الجزائري عبر مختلف النصوص القانونية والتنظيمية في تنظيم هذا البيع؟
ISSN: 2543-3652

عناصر مشابهة


© 2024 المنظومة. جميع الحقوق محفوظة.